Comment réviser votre loyer en cours de bail ?

Le propriétaire bailleur doit veiller à ce que le bail comporte une clause de révision du loyer. Sans cette clause, le montant du loyer ne pourra pas être augmenté durant toute la durée du bail, sauf exception pour certains travaux qui, en plus, nécessitent l’accord du locataire. Une agence immobilière est censée l’inclure dans le contrat de bail type, mais soyez particulièrement attentif, si vous êtes le bailleur et que vous louez votre logement entre particuliers en utilisant un bail standard, ce qui par ailleurs n’est jamais une bonne chose 😀.

La révision du bail locataire est annuelle, mais pas automatique. Le propriétaire dispose d'une année pour faire sa demande de révision. Elle se fait sous forme d'un courrier recommandé. La réception par le locataire entraîne l'application de l'augmentation de loyer.

Il est possible pour un propriétaire bailleur de faire des travaux dans son logement durant un bail en cours pour louer meublé ou vide. L'accord du locataire est obligatoire, car d'une part, c'est lui qui va subir les travaux et d'autre part, c'est encore lui qui va voir son loyer augmenter 👏.

Cela peut même parfois être une décision de justice, suite à un recours du locataire, qui vise à améliorer ce qu'on appelle la décence du logement. L’État et les pouvoirs publics mènent un combat sans pitié contre le mal-logement et les passoires thermiques. Cela passe par des mesures encourageant la rénovation du parc locatif : permettre aux propriétaires bailleurs d'augmenter le loyer durant le bail, s'ils réalisent à leurs frais certains travaux, doit favoriser le passage à l'acte.

Cependant, les travaux doivent concerner :

• L'amélioration de l'isolation thermique et acoustique
• L'installation d'un chauffage plus performant et plus écologique
• La pose d'une cuisine équipée
• La sécurité : digicode, porte blindée, vidéo surveillance, etc.
• L'installation d'un ascenseur dans les parties communes
• Tous les types de travaux apportant des économies d'énergie réelles. 

La liste n'est pas exhaustive, mais il faut que les travaux entrepris permettent au logement d'être objectivement plus confortable 😁ou/et d'atteindre les critères de décence définis par la loi. Un logement sortant de la classification de passoire thermique ( F et G) grâce à des travaux permet également au propriétaire bailleur d'augmenter le loyer durant le bail.

La révision du loyer suite à des travaux amélioration du logement nécessite un avenant au bail précisant :

• Le type de travaux réalisé
• Les modalités de leur exécution 
• La durée des travaux
• Le montant de l'augmentation du loyer 

N’oubliez pas de penser à votre assurance habitation pour votre bien locatif : il est possible que ces changements demandent d’adapter votre assurance propriétaire bailleur.

Le propriétaire bailleur peut, une fois par an, faire une révision de son loyer à condition, répétons-le, que le bail dispose d'une clause de révision. Les augmentations des loyers ont été régulées par différentes mesures afin de lutter contre l'explosion du prix des locations et la période inflationniste que nous traversons 😠.

L'IRL : Indice de référence des loyers 

L’IRL, indice de référence des loyers, permet d'encadrer l'augmentation des loyers, mais aussi la révision de ces derniers. Cet indice n'a rien de nouveau puisqu'il est né en 2005 : son calcul a évolué et se base, aujourd'hui, sur l'évolution des prix à la consommation sur un an en excluant les loyers et le tabac. C'est l'INSEE2 qui publie pour chaque trimestre un IRL qui permet de calculer l'augmentation maximale annuelle que le propriétaire bailleur pourra appliquer sur le loyer.

Pour trouver le montant maximal, il faut utiliser l’indice de référence des loyers dans le calcul suivant :

• Loyer actuel x  (IRL du trimestre actuel / IRL du trimestre de l'année d'avant) = augmentation maximale applicable.

Le bouclier loyer

Le bouclier loyer est une mesure temporaire qui devait s’achever en août 2022. Elle vient d’être prolongée jusqu'au 31 mars 2024 👍. Pour une révision du loyer en cours de bail, il faudra faire avec le bouclier fiscal même si l’indice de référence et les travaux effectués vous permettraient d’augmenter votre loyer au-delà du bouclier loyer, vous ne pourrez pas dépasser les limites suivantes : 

• 3.5 % en métropole
• 2% en Corse
• 2.5% dans la France d'outre-mer