Les 10 jours de délai de rétractation pour un achat immobilier d'habitation 

Depuis 2015, la loi Macron - oui, oui, c'est bien le Président 😀 - a fait passer le délai de rétractation de 7 à 10 jours. Vous retrouverez l’intégralité de cette loi dans les articles L 271-1 et L 272-2 du Code de la construction et de l'habitation.

A quoi sert le délai de rétractation lors d'achat immobilier ?

Cette loi permet à l'acheteur de renoncer à l'achat d'un bien immobilier dans un délai de 10 jours calendaires après la signature d'un compromis de vente. Ce droit est réservé aux particuliers achetant un bien immobilier d'habitation excluant de fait les professionnels. L'acheteur a le droit d'user de son délai de rétractation lors d'un achat immobilier sans avoir à se justifier, mais ce droit est encadré et soumis à des conditions.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du délai de rétractation lors d'achat immobilier ?

Seul l'acheteur a le droit de se rétracter unilatéralement : le vendeur ne peut pas annuler la vente sans l'accord de l'acheteur ou l'appui d'une décision de justice. De plus, le droit de rétractation de 10 jours est réservé exclusivement à des biens immobiliers d'habitation quelle que soit leur nature (studio, appartement, villa, etc.) et quels que soient vos projets : que ce soit un investissement locatif ou une maison secondaire, vous bénéficiez de ce droit au même titre que pour l'acquisition d'une résidence principale. Le délai de rétractation après un achat immobilier peut être utilisé tout aussi bien pour une promesse unilatérale de vente que pour un compromis de vente. Et pour finir, le délai de rétractation est applicable que la signature du compromis de vente se soit déroulée devant le notaire ou entre particuliers.

En résumé, si vous êtes l'acheteur d'un bien immobilier d'habitation, vous avez le droit de vous rétracter en respectant un délai de 10 jours. Maintenant, nous allons voir comment ce délai doit être utilisé.

Si la possibilité de rétractation est un droit fondamental de l'acheteur, c'est en même temps, comme dirait celui qui a donné son nom à la loi 😂,  une épée de Damoclès au-dessus de la tête du vendeur. Afin d'éviter les abus, la législation a prévu une durée assez courte pour que l'acheteur puisse se rétracter, mais aussi un mode opératoire pour que le vendeur soit dûment informé. Les 10 jours de délai sont un peu comme un sanctuaire sacré que le législateur a pris soin de protéger pour éviter les litiges ou les incompréhensions entre l'acheteur et le vendeur. Il faut aussi se mettre à la place du vendeur qui face à une rétractation doit rapidement rebondir pour retrouver un acheteur.

Le délai de rétractation dépend de la signature du compromis de vente. Pour que les 10 jours de délai puissent être décomptés, il faut que l'acheteur et le vendeur tournent le sablier en même temps 🤝. Selon que vous passiez devant le notaire ou que l'accord soit signé entre particuliers, le législateur a prévu deux façons de lancer le décompte des 10 jours.

Chez le notaire

C'est le plus simple ! Vous signez le compromis de vente, le notaire vous donne, en main propre, une copie conforme du document. C'est la date de la remise du document qui fera office de point de départ pour calculer les 10 jours où la rétractation de l'acheteur est possible. Attention, le début du délai commence le lendemain de la remise du compromis de vente pour que l'acheteur ait bien 10 jours calendaires effectifs pour réfléchir et éventuellement changer d'avis.

Entre particuliers

Les particuliers peuvent tout à fait signer un compromis de vente sous signature privée. Par contre, pour que ce document devienne officiel et que le décompte des 10 jours calendaires se lance, il est nécessaire que le vendeur envoie la promesse de vente à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Là encore, c'est le lendemain de la réception du recommandé qui marquera le début du décompte. Il faut préciser que si l'acheteur ne va pas chercher le recommandé 🎣, le simple fait de recevoir l'avis de passage lance, dès le lendemain,  la phase des 10 jours de rétractation.

Il existe des causes de report qui vont décaler le début des 10 jours de délai même si le compromis a de vente a été signé chez le notaire ou envoyé à l'acheteur. Ça concerne plus particulièrement les transactions sur les appartements en copropriété car la loi impose au vendeur de fournir un certain nombre de pièces concernant la copropriété (bilan financier du syndic, compte rendu, travaux prévus, etc.) mais aussi celles exigées par la loi Alur, notamment les diagnostics immobiliers : plomb, amiante, performance énergétique, etc.

Si l'une de ces pièces manquent, le délai de rétractation sera reporté le temps que l'acheteur ait en sa possession les pièces légales pour acheter son bien. C'est le lendemain de la réception de ces pièces que débute la période des 10 jours calendaires.

C'est simple : un courrier recommandé avec accusé de réception est suffisant, évidemment envoyé dans le temps imparti. L’acheteur doit simplement préciser qu'il renonce à la vente sans avoir besoin de se justifier.

Il est donc libéré, délivré 🎶 de sa promesse d'achat et cela sans aucuns frais. Si l'acheteur ne se rétracte pas dans les 10 jours, il ne pourra plus se rétracter sans un accord avec le vendeur ou une décision de justice. Autrement dit, il accepte d'acheter le bien immobilier d'habitation et officialise ainsi la signature du compromis de vente.