La loi Alur et son impact sur la location et l'assurance habitation

Parlons dans un premier temps d’un sujet qui nous concerne chez FRIDAY😅 : l’assurance habitation. Avant la loi Alur, la souscription d’une assurance habitation n’était obligatoire que si vous étiez locataire. Si vous étiez propriétaire ou copropriétaire, vous n’aviez aucune obligation de vous assurer. 

Mais ça, c’est maintenant fini ! Si vous êtes copropriétaire, la loi Alur vous oblige à souscrire au moins à une garantie responsabilité civile pour indemniser les autres copropriétaires, les locataires ou le syndic si un pépin chez vous leur cause des dommages. Vous pouvez tout simplement souscrire à cette seule garantie, mais c’est quand même mieux de souscrire un contrat d’assurance habitation. Comme ça, vous serez vous aussi indemnisé en cas de pépin tel qu’un dégât des eaux ou un incendie et un événement climatique / catastrophes naturelles. Ça vous évitera de subir de lourdes pertes financières en cas de dégâts importants.

Qui est concerné par l’obligation d’assurance habitation de la loi Alur ?

Les locataires

Si vous êtes locataire, la loi Alur ne change rien pour vous. Vous devez vous assurer pour pouvoir dédommager vos voisins ou votre propriétaire si jamais un sinistre se déclare chez vous et qu’il s’avère que vous en êtes responsable. Et ce, peu importe si votre location est meublée ou non. 

Les propriétaires en copropriété

Avant la loi Alur, vous n'aviez aucune obligation de vous assurer si vous étiez propriétaire en copropriété. Ce n'est maintenant plus le cas. La loi Alur vous oblige maintenant à disposer d'un contrat de responsabilité civile. Si votre logement est loué, vous n’échappez pas non plus à l’obligation d’assurance juste parce que votre locataire doit lui/elle aussi s’assurer. Votre assurance vient compléter l’assurance habitation obligatoire de votre locataire. Dans tous les cas, vous devez assurer les potentiels dommages causés à vos voisins ou locataires du fait d’un sinistre dont vous êtes responsable.

Les syndics de copropriété

Parmi les dispositions de la loi Alur qui concernent les syndics de copropriétés, celui-ci est tenu de faire voter la décision de contracter une assurance habitation en responsabilité civile pour la copropriété. Ce vote se déroule en assemblée générale : si elle s’y refuse, c’est alors le syndic qui a l’obligation de contracter l’assurance RC.

Le caractère contraignant de la disposition concerne la garantie minimale de la responsabilité civile. Dans les faits, il est conseillé d’opter pour un contrat plus large couvrant tous les risques de dommages classiques.☂

À quoi sert l’assurance habitation pour le copropriétaire non occupant ?

Le locataire doit s’assurer contre ce qu’on appelle les risques locatifs : les dégâts des eaux, les incendies ou les explosions. Pour une série de risques dont il assume la responsabilité au travers des modalités du contrat de bail, l’assurance du copropriétaire bailleur apporte des garanties supplémentaires liées à ses responsabilités de propriétaire. L’assurance obligatoire en responsabilité civile vise à dédommager les locataires en cas de dommages causés par le logement lui-même en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien par exemple. Mais cette assurance est aussi destinée à indemniser les tiers en cas de dégâts. Par exemple : un sinistre lié au logement ayant un impact sur les voisins, les autres copropriétaires ou les parties collectives de la copropriété.

Quelle assurance obligatoire pour les syndicats de copropriété ?

La loi Alur impose aux syndicats de copropriété la souscription d’une assurance habitation collective, au moins pour la responsabilité civile. Celle-ci est contractée au nom de l’ensemble des propriétaires et couvre, a minima, les parties communes du bâtiment. Si un sinistre intervient dans les locaux communs de la copropriété, c’est l’assurance habitation qui prendra en charge l’indemnisation des torts causés à autrui.

Je possède une maison mitoyenne, suis-je concerné(e) par la loi Alur ?

Les maisons mitoyennes 🏘 sont des habitations qui partagent un ou plusieurs murs. Elles sont donc accolées.

De par leur mur commun, selon le Code civil, elles sont considérées comme des copropriétés. Ces bâtiments sont donc directement impactés par les dispositions de la loi Alur. Les propriétaires de maisons mitoyennes sont tenus de souscrire une assurance habitation, au minimum, pour la responsabilité civile.

Quelle assurance choisir pour sa copropriété ?

En tant que copropriétaire, vous êtes obligé d’assurer les parties communes de votre bien depuis la loi Alur. Selon que vous soyez vous-même l’occupant du logement ou que vous ayez des locataires, le type d’assurance à privilégier diffère. Si vous habitez dans votre bien, optez pour une assurance multirisque habitation qui couvre votre responsabilité civile mais vous protège également contre un grand nombre de sinistres potentiels. Si vous êtes propriétaire non occupant, une assurance PNO constitue un bon complément à l’assurance pour les risques locatifs de votre locataire.

Loi Alur et défaut d’assurance du locataire : comment ça marche ?

Il arrive qu’un locataire refuse de se plier à cette contrainte ou qu’il ne fournisse pas d’attestation d’assurance à son propriétaire. Dans ce cas, la loi Alur élargit la marge de manœuvre du bailleur. Celui-ci peut désormais souscrire une assurance habitation au nom de son locataire et en répercuter le coût sur le montant des charges locatives. En raison du préjudice subi, il peut même majorer le coût des cotisations de 10% au maximum.

La loi Alur vise à encourager la rénovation des logements.🏠 En copropriété ou en habitation individuelle, l’objectif est de favoriser la transition vers des bâtiments à la fois sécurisés et salubres mais également mieux isolés et moins énergivores.

Vous êtes propriétaire ? La loi Alur vous oblige à effectuer les travaux nécessaires à la garantie d’un logement sain et sûr. Il existe un risque de pénalités pour les propriétaires bailleurs si ce n’est pas le cas. Depuis le début de l’année 2023, les propriétaires de passoires

Les copropriétés sont aussi dans l’obligation de constituer un « fonds de travaux » destiné à couvrir l’entretien et la rénovation des parties communes. Une aide est également prévue via le dispositif du tiers financement.

L'impact de la loi Alur sur la relation entre le bailleur et le locataire

Dans l'optique de mieux réguler la location des biens immobiliers, la loi Alur vise à encadrer la relation entre le propriétaire et le locataire de façon plus formelle. Une série de dispositions intégrées dans la loi est donc dédiée à clarifier les modalités du contrat de location et les obligations des parties. Elle vise à optimiser et à harmoniser la transmission d’informations concernant le bail, l’état de lieux ou encore les justificatifs exigibles.

La loi Alur : quels impacts pour les propriétaires-bailleurs ?

📄 Un modèle de bail imposé

Parmi les obligations imposées aux bailleurs par la loi Alur figure l’usage d’un modèle de contrat de bail.📰 Lors de la location d’un logement vide, ce document doit nécessairement être utilisé. Il mentionne toutes les dispositions légales qui régissent la relation entre le locataire et le propriétaire pendant l’exercice du bail.

🎯 La définition d'état des lieux rendue plus précise

Aucune loi ne contraint les propriétaires et les locataires à effectuer un état des lieux d’entrée ou de sortie. Cependant, les deux parties ont tout intérêt à ne pas faire l’impasse sur cette démarche afin de limiter les risques de litige en sortie de bail. Le législateur a décidé de profiter de la loi Alur pour préciser les modalités de ce document notamment en incluant une grille de vétusté. L'objectif consiste à assurer une valeur juridique à l'état des lieux en cas de désaccord. Les locataires et les propriétaires sont ainsi mieux protégés si des dommages surviennent.

📌 Le cas des bailleurs en « zone tendue »

La « zone tendue » est une agglomération dans laquelle la demande en location immobilière excède l’offre. Dans ces régions, la loi Alur impose un plafonnement des loyers 💶 lié à plusieurs critères, comme le nombre de pièces ou la date de construction du bien. Les loyers demandés par les bailleurs ne peuvent être ni supérieurs de plus de 20% au loyer médian de référence, ni inférieurs de plus de 30%. Ces dispositions ont été complétées par des lois promulguées ultérieurement. Dans les zones tendues, les locataires bénéficient d’un préavis de départ d’1 mois au lieu de 3 mois initialement.

✅ Les pièces justificatives autorisées

Lors de la signature d’un contrat de location, il est d’usage que le bailleur demande des pièces justificatives au locataire.📋 Celles-ci lui permettent de vérifier la capacité du locataire à payer le loyer et à entretenir le bien. La loi Alur a défini une liste de justificatifs, comme une pièce d’identité, un contrat de travail ou un bulletin de salaire, afin de limiter les abus. 

La Loi Alur : ce qui change pour les locataires

Grâce à la loi Alur, la relation entre les propriétaires et les locataires dispose de plus de transparence : elle est encadrée et simplifiée. Le cadre renforcé de ses dispositions légales comporte une série d’avantages pour les locataires.👍

• L’assurance que toutes les clauses du contrat de bail sont bien réglementaires grâce au modèle de bail imposé par la loi ;
• L’accès à un loyer plafonné, et donc plus raisonnable, dans les zones dites « tendues » ;
• La possibilité de résilier un contrat de bail moyennant un préavis de seulement 1 mois dans les zones tendues ;
• L’utilisation d’une procédure de demande de logement social plus facile et plus rapide ;
• La jouissance de logements rénovés, mieux entretenus et en bon état du point de vue des consommations énergétiques ;
• Un document d’état des lieux encadré légalement protégeant le locataire d’un éventuel abus de la part de son propriétaire ;
• Une obligation de fournir des pièces justificatives limitées par le cadre de la loi Alur.

Avant l’entrée en vigueur de la loi Alur, les propriétaires pouvaient fixer librement le montant du loyer. Dans ces circonstances, le loyer est donc tributaire de l’offre et de la demande, des contingences contextuelles et de la bonne volonté du bailleur. Or, dans certaines agglomérations, la demande de logement excédant l'offre, le montant des loyers s'envole.💰

Pour protéger les locataires, la loi Alur a instauré des plafonds de loyers dans 28 agglomérations dites « zones tendues ». Ces zones sont particulièrement peuplées et induisent une forte concurrence à la location. Suite à cette disposition, les montants ne peuvent excéder de plus de 20% les plafonds fixés par la loi. Dans les faits, ces plafonds parfois remis en cause pour des raisons juridiques ont été remplacés par un dispositif expérimental inclus dans la loi ELAN de 2018.

La gestion des copropriétés 🏘 fait l’objet de plusieurs nouvelles dispositions contenues dans la loi Alur. L'objectif est de simplifier, clarifier et encadrer les modalités légales des copropriétés pour favoriser une bonne gestion et limiter la dégradation des parties communes.

Les copropriétés doivent donc disposer d’un fond de travaux mais également réaliser un diagnostic technique global (DTG). D’autres modalités sont désormais réglementées comme la rémunération, l’immatriculation ou le modèle de contrat du syndic.