L'assurance copropriété : comment est assuré votre immeuble ?

Cela peut paraître tellement évident mais, croyez-nous, rien n'est évident. 😅 Alors commençons par les bases. Dans une copropriété, on y trouve :

• Le syndic : c’est le gestionnaire qui organise les finances et la vie de la copropriété. Il est lié par un contrat avec le syndicat des copropriétaires. Le syndic peut être professionnel ou non.
  
• Le syndicat des copropriétaires : il est formé de tous les propriétaires de la copropriété. Il se rassemble au moins une fois par an pour voter les budgets et les éventuels travaux comme les ravalements, sans doute le plus grand sujet de discorde dans une copropriété comparable au débat  “chocolatine vs pain au chocolat” 😂.

Les copropriétaires occupants, non-occupants ou bailleurs : ce sont les propriétaires des logements. Autrement dit, un locataire n'est pas copropriétaire.

On ne va pas tourner autour du pot. L'assurance copropriété est obligatoire et c'est la loi Alur du 24 mars 2014 qui le dit. Petit rappel pour tous ceux qui ont séché les cours sur l'assurance habitation 😉 : la responsabilité civile permet de couvrir une personne morale ou une entité contre les dommages qu'elle pourrait causer à un tiers de façon involontaire.

Quand vous êtes copropriétaire dans un immeuble, un sinistre qui se déclare chez vous peut très rapidement se propager chez les voisins…et donc leur causer des dommages. 😬 Si vous habitez en étage, un dégât des eaux chez vous peut causer des dommages à votre voisin du dessous par exemple. Et en cas d’incendie hors de contrôle qui provient de chez vous, tous vos voisins (du palier, du dessus comme du dessous) pourraient être concernés. 

Et comme le dit la loi, vous devez indemniser les dommages que vous causez à autrui. D’où l’obligation d’assurance si vous êtes copropriétaire. 

Une copropriété doit aussi obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile. Eh oui, une copropriété peut aussi causer des dommages à des tiers. On voit votre question venir : comment une copropriété pourrait poser des dommages à un tiers ? 🤔 Prenons le sinistre préféré des Français : le dégât des eaux. Imaginez une fuite dans les parties communes qui aurait l'indélicatesse de s'inviter chez vous et ravager votre intérieur 😣. Venant des parties communes, on pourrait se dire « c'est la faute à personne ». Et ça serait faux ❌. C’est la copropriété qui en est responsable, c'est donc son assurance responsabilité civile qui va vous dédommager si votre appartement est victime d'un sinistre né dans les parties communes.

Les parties communes d'une copropriété sont définies par une loi du siècle dernier : article 3 de la loi de 1965.

• Le sol et les escaliers
• Les cours
• Les espaces verts
• Le gros œuvre
• Les éléments d’équipements communs dont les canalisations traversant les murs des appartements.

Les locaux communs (local à vélo, local poubelles, parc, jeux pour enfants, piscine, etc.).

Le syndicat de copropriété et les copropriétaires encourent les mêmes conséquences s’ils sont en défaut d’assurance et qu’un sinistre se déclare dans les parties communes ou dans . On trouve deux types de conséquences financières dans ce cas.

• Pertes financières liées à la réparation des dégâts et l’indemnisation des sinistrés : travaux, dédommagement des meubles et affaires détruits, frais de relogement, indemnisation des dommages corporels…
• Paiement de dommages et intérêts : et si jamais la victime vous attaquait ou attaquait la copropriété en justice pour défaut d’assurance, vous pourriez avoir des dommages et intérêts à leur verser.

Et là, vous vous dites : si c'est la copropriété qui paye de sa poche, c'est donc vous qui allez payer des charges supplémentaires ? Vous avez tout compris ! 👍 La Loi Alur permet d'éviter ces risques en rendant obligatoire la responsabilité civile.

C'est un sujet qui, théoriquement, est simple mais qui, dans les faits, est plus complexe. L’obligation d’assurance pour les copropriétaires et les syndicats de copropriétaires ne concerne que la  responsabilité civile. En cas de sinistre qui n’endommage que votre logement ou que les parties communes, la responsabilité civile seule ne vous versera aucune indemnisation. Pour recevoir une indemnisation dans ce cas, il faut souscrire à une assurance multirisque. Pour les copropriétaires, il s’agit de l’assurance multirisque habitation. Et pour les syndicats de copropriétaires, il s’agit d’une assurance multirisque immeuble.  

On retrouve souvent les mêmes garanties dans les contrats d’assurance multirisque habitation et immeuble : dégât des eaux, incendies, événement climatique, catastrophe naturelle, catastrophe technologique, acte de terrorisme, dommages électriques, vol et vandalisme et bris de glace. 

Pour assurer l’intégralité de la copro, il faut convaincre les copropriétaires de souscrire une assurance plus étendue, même si le coût est plus élevé. 😅 Eh oui, le multirisque immeuble n’est pas obligatoire. Mais les arguments ne manquent pas puisqu'en cas de dommages aux parties communes, les coûts des travaux seront divisés entre les copropriétaires. Et ça ne voudra dire qu’une seule chose pour le future : une augmentation des charges de copro. 😬