Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale et comment la calculer ?

C'est tout simple. La VLC est une valeur calculée par les collectivités locales. Elles basent les calculs de cette valeur sur l'estimation du loyer annuel théorique que vous receviez si votre bien était en location. La valeur est théorique car la VLC ne se base pas sur le marché immobilier actuel, mais sur les conditions du marché de la location de 1970 pour le bâti. Comme c'est un peu trop récent pour le non-bâti 🤔, la base de calcul est celle du marché locatif de 1961 ! La VLC est donc théorique puisqu'elle n'a aucun lien avec la valeur réelle de votre bien ou du logement que vous louez. En plus de cette base lointaine, des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation viennent pondérer le calcul de la VLC. Précisons que dans cet article, nous parlerons plus particulièrement de la valeur locative cadastrale des logements et de son impact sur la taxe foncière.

Pourquoi les collectivités locales ont besoin de connaître la valeur locative cadastrale de votre bien ?

Vous connaissez cette déclaration de Benjamin Franklin: “ En ce monde, rien n’est certain, à part la mort et les taxes.». Et comme pour une fois, FRIDAY ne vous parle pas d'assurance habitation, vous l'aurez compris, nous allons vous parler des impôts locaux qui sont partiellement indexés sur la valeur locative cadastrale. En premier lieu la taxe foncière, puis la taxe d'habitation, pour ceux qui la payent encore pour leur résidence secondaire, et une autre  taxe annexe. Pour la taxe foncière, l'administration prend en compte 50 % de la VLC dans son calcul. C'est loin d'être anodin !

Vous l'aurez compris, la valeur locative cadastrale concerne aussi bien le locataire d'un logement que son propriétaire. C'est donc une nécessité pour les collectivités locales et  pour vous, c'est important car cela vous permet de mieux comprendre le calcul de vos impôts et leurs évolutions.

Quels sont les biens immobiliers concernés par la VLC ?

Là, c'est vraiment simple, aucun n'y échappe : la valeur locative cadastrale concerne tous les biens immobiliers, que ce soient des logements ou des bâtiments commerciaux. Le bâti professionnel et le non bâti ont eux aussi, pas de jaloux, une valeur locative cadastrale. En fait, il suffit de penser « Taxe foncière » : Si vous en payez une, elle a forcément une valeur locative cadastrale.

L'idée n'est pas que vous vous lanciez dans le calcul de la VLC qui ferait passer la physique quantique pour un jeu d'enfants. L'idée est de vous donner une idée de comment la valeur locative cadastrale de votre bien est calculée afin de vous fournir un outil pour comprendre comment elle peut évoluer et, pourquoi pas, détecter une erreur dans son calcul.

La formule pour calculer la valeur locative cadastrale

Finalement, on se retrouve bien avancé si on ne sait pas ce que c'est la surface pondérée et le tarif au mètre carré du local de référence 👏. Pas de souci, on vous explique tout ça !

La surface pondérée est un indicateur qui se calcule en prenant en compte la surface habitable et les surfaces annexes. La surface habitable se caractérise par une hauteur de plafond de 1,80 m et doit être.. habitable. 💁 C'est une donnée courante que vous trouverez dans toutes les annonces immobilières, respectant la législation 👍, que ce soit pour une location ou une vente.

Les surfaces annexes comprennent l'ensemble des espaces qui font partie de votre bien, sans être forcément rattachés et qui ne sont pas considérés comme indispensables pour y vivre. La liste des possibles est assez longue, mais on peut parler des garages, des remises, des caves, des balcons, etc. 

Assez contre-intuitivement 🤔, la surface pondérée est au final  plus élevée que la surface habitable : les éléments dits « de conforts » rajoutant des m2 à votre surface pondérée totale :

• Eau courante et douche : ajoutez 4 m2 chacun
• Baignoire : ajoutez 5 m2
• Lavabos et W.C : ajoutez 3 m2
• Chauffage, électricité et gaz : ajoutez 2 m2 pour chacun et par pièce pour le chauffage

Et en plus, si vous avez l'un de ses équipements se retrouve dans une surface annexe, il sera décompté comme s'il était dans la surface habitable : par exemple, un lieu d’aisance dans votre garage, ce sera 3 m2 à ajouter à votre surface pondérée.

Qu'est-ce que c'est le tarif au mètre carré du local de référence ?

L’administration va sélectionner des locaux de référence pour classer votre logement parmi huit catégories. Chaque catégorie aura un tarif au mètre carré dédié. En général, les catégories vont du logement habitable à l'habitation haut de gamme avec évidemment un tarif au mètre carré qui augmente crescendo.

Votre taxe foncière augmente ? Et bien, cela peut être le résultat d'une modification de votre VLC. Il existe des facteurs qui vont venir baisser ou augmenter votre valeur locative cadastrale :

• Les transformations sur votre surface d'habitation ou annexe : agrandissement, nouvelle construction.
• Augmentation de la surface habitable : aménagement du grenier, des combles ou d'un sous-sol...
• L'affection de votre local : si votre local passe d'un usage commercial à une habitation, cela va modifier votre VLC. Vous avez 90 jours 🚨 après les travaux pour signaler toute nouvelle affection de votre bien à votre service des impôts fonciers.
• L'environnement : un nouvel arrêt de bus, une éolienne, une nationale ou un parc pour les enfants ? Votre VLC est aussi pondérée par l'environnement de votre logement.

Tous les ans, votre valeur locative cadastrale est susceptible d'être impactée par l'un de ces facteurs, donc, soyez vigilant !

La VLC ne fait pas l’unanimité 😡, ni chez les professionnels, ni dans les collectivités locales et voilà pourquoi. 👇

Pourquoi la VLC ne fait pas l'unanimité ?

Logiquement, plus vous êtes équipé, plus votre logement a de la valeur. Mais comme on part d'un calcul basé sur 1970, le niveau d'équipement n'était pas exactement le même. 😅 Et cela pose des problèmes comme pour les HLM qui étaient à la pointe lors de leur construction  et qui, aujourd'hui, ont mal vieilli, sans offenser les fans de Le Corbusier 🙏. Est-ce qu’aujourd’hui avoir un ascenseur et une salle d'eau sont toujours des signes de standing ? On peut légitimement se demander si baser la valeur locative cadastrale d'un HLM sur 1970 est juste pour les propriétaires et locataires ?

L'environnement aussi a pu, pour ne pas dire certainement, évoluer. Elle a beau s'affiner tous les ans, la base de départ est beaucoup trop lointaine pour faire de la VLC une valeur qui reflète la réalité immobilière d'aujourd'hui.

2026 : la valeur locative cadastrale sera révisée

La nouvelle VLC va prendre en compte le marché immobilier d'aujourd'hui. C'est notamment important en matière d'évolution sociologique et économique. Il y a quand même des maisons qui étaient en plein milieu des champs et qui, aujourd'hui, ont été avalées  par l'urbanisme des grandes villes. La gentrification a transformé des quartiers populaires en zone riche et très généreusement dotée. L'objectif est d’intégrer tous ces changements dans le calcul de la valeur cadastrale.

Est-ce une bonne nouvelle pour vous ? Oui et non... Tout dépend si votre taxe foncière, et les autres, est indexée sur une VLC sous-estimée ou surestimée.

Clairement, sans être un médium ou la Pythie, on peut vous dire que la révision de la valeur locative cadastrale va faire du bruit et, maintenant, vous savez qu'en plus, vous serez concerné d'une manière ou d'une autre !