Propriétaire bailleur : comment augmenter les charges locatives ?

Les charges locatives sont les charges qui sont payées par le locataire d'un logement. La copropriété engage des dépenses pour le bon fonctionnement et l'entretien des parties communes. Ces charges sont divisées entre les copropriétaires. Les propriétaires occupants doivent s'en acquitter tandis que les propriétaires bailleurs peuvent faire payer une partie d'entre elles aux locataires 👍. Les charges locatives sont précisément définies par la loi pour éviter qu'un locataire se retrouve avec le ravalement de la façade ou la réfection du parking sur sa quittance de loyer 🤔. 

Quelles sont les charges considérées comme locatives ?

Les charges locatives comprennent :

• Le coût de fonctionnement et d’entretien des ascenseurs. 
• La consommation d'eau et de chauffage pour les parties communes
• L’entretien des parties communes : le personnel d'entretien et son équipement (produits ménagers, balais, etc)
• L’entretien des parties extérieures : jardin, parking, piscine, aires de jeux pour enfants, etc.
• Les taxes sur les ordures ménagères. 

Ces charges sont payées par le propriétaire bailleur qui va se les faire « rembourser » par le locataire, car il est considéré comme l'usager qui bénéficie de l’ascenseur, du ramassage des ordures ou d'un parc attenant à la résidence.

Charges locatives : le cas particulier de l'ascenseur

Si vous vivez dans une copropriété, vous savez que l'ascenseur fait partie des équipements qui sont au cœur des discussions de palier 🤫. Il demande beaucoup d'entretien et tombe souvent en panne. Là encore, le propriétaire bailleur peut les répercuter sur son locataire puisque c'est lui qui utilise l'ascenseur . Ce sont les dépenses de maintenance, d'entretien et de petites réparations :

• La dépense énergétique
• La gestion par l'ascensoriste : contrôle périodique de la sécurité et du bon fonctionnement, les frais de gestions et d'entretien
• Les pièces pour la cabine : lumière, boutons, miroir
• Les petites réparations : fermeture des portes, réparation des boutons, des pièces visuelles et décoratives

Par contre, toutes les autres réparations seront à la charge du propriétaire bailleur.

Tous les ans, le propriétaire bailleur peut augmenter le loyer, en respectant l'indice des loyers, ainsi que les charges locatives. Par contre, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en expliquant que c'est à cause des charges 👎. C'est tout simplement illégal que ce soit volontaire ou par méconnaissance de la législation. 

Le loyer et les charges locatives sont deux postes différents qui sont indépendants l'un de l'autre. C'est contre-intuitif puisque votre locataire paiera les deux et il est d'usage de parler de loyer « charges comprises », mais le paiement des charges locatives est spécifique.

Il existe deux modes de paiements prévus par la loi1 selon que vous louez vide ou meublé :

L'augmentation des charges locatives doit se baser sur le décompte total des charges réelles payées par la copropriété. C'est donc une augmentation pour le locataire qui ne dépend pas du bon vouloir du propriétaire bailleur, mais d'une augmentation réelle des charges preuves à l'appui :

• Le locataire doit : recevoir au moins un mois avant l'augmentation de ses charges locatives le décompte annuel et détaillé des charges globales et individualisées : ascenseur, réparations courantes, eau, électricité, ménages, entretien, etc. 
• Le propriétaire bailleur : doit également lui fournir la répartition des charges et le mode de calcul des charges liées à l'eau chaude.

Le propriétaire bailleur doit baser son augmentation sur le montant des charges de la précédente régularisation tout en prenant en compte le budget prévisionnel de la copropriété. Ces deux éléments permettent de donner une fourchette à ne pas dépasser, afin de rester dans le cadre d’une augmentation légale et légitime des charges locatives 👍.